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이슈

4.1 서민주거 안정을 위한 주택시장 정상화 종합 대책

앞으로 미분양이나 신축주택을 구입할 경우 양도세가 구입 후 5년간 면제되고 기존주택을 구입할 때도 제한적으로 양도세가 면제될 전망이다. 또 생애최초 주택구입자에 대해 올해 말까지 한시적으로 취득세가 면제되고 총부채상환비율(DTI) 적용이 배제된다.

정부부처는 1일 당정협의를 거쳐 이와 같은 내용의 서민주거안정을 위한 부동산종합대책을 발표했다. 이번 대책은 보편적 주거복지 달성을 위한 박 대통령의 공약 이행방안과 주택거래 정상화를 위한 부동산 세제 완화 등의 방안이 총망라돼 당초 예상보다 강도 높은 대책으로 평가할 수 있겠다.

제목은 서민주거안정을 표방했지만 전반적인 내용은 전세로만 몰리고 있는 수요를 매매로 끌어 들이겠다는 정부의 의지가 강해 보인다. 이에 따라 전반적인 정책의 내용이 거래 활성화를 유도하는 것들로 채워져 있다.

현재 부동산 거래 침체의 주요 원인 중 하나는 주택구매 의사가 있는 수요자를 시장으로 끌어들이지 못한 데 있다. 이들이 전세 수요로 빠지면서 전셋값 상승을 부추기고 이를 감당하지 못한 기존의 서민 전세 수요자는 렌트푸어로 전락하는 악순환을 이어왔다.



이에 이번 대책에서는 세제를 포함한 각종 혜택을 통해 주택 구매 수요를 유도하는데 초점이 맞춰져 있다. 그 중 하나가 미분양 주택과 신축 주택의 양도세를 한시적으로 감면해주는 것이다. 미분양 주택 양도세 감면은 MB정부에서도 도입된 뒤 지난해 말 종료됐고, 신축 주택 양도세 감면은 IMF 위기 때 부동산시장 부양을 위해 사용했던 방법이기도 한, 주택시장 침체기마다 전가의 보도처럼 사용되던 방법이라 익숙하다. 다만 이번 대책에서는 여기에 더해 기존 주택도 일정 기준에 따라 양도세를 감면해주는 방안이 포함돼 강도를 높였다.



생애 최초 주택 구입자에 대한 금융지원과 세제 혜택도 강화된다. 국민주택기금 대출이자를 현행 연 3.8%에서3% 초반으로 낮추고 ‘전용면적 85㎡ 이하, 6억 원 이하’ 주택 매입 시 취득세를 한시적으로 면제하는 방안이다.



그 동안 투기세력이나 규제 대상으로만 바라보던 다주택자를 시장으로 유인하기 위한 대책도 담겼다. 민간 임대사업자가 최초 임대료 수준 및 연 5%대의 임대료 인상률 제한에 동의할 경우 세제 감면과 기금 지원 등의 인센티브를 지원하는 준공공임대제도가 도입될 것으로 보인다.



이밖에 리모델링 대상 아파트의 수직증축 허용과 기금을 활용한 하우스푸어와 렌트푸어를 위한 대책과 주택연금 가입기준을 완화하는 내용도 담았다.





1. 청약제도 개선

● 청약가점제 적용 축소 등 청약제도 개선(주택공급규칙 개정)


- 민영주택 청약가점제(‘07.9~) 적용대상을 85㎡ 이하로 축소(85㎡ 초과 폐지)하고,

  적용비율도 현행 75% → 40%로 완화
- 가점제: 민영주택 공급 시, 동일 순위 내(1․2순위) 경쟁이 있을 경우, 무주택기간, 부양가족 수,

  통장 가입기간 등을 점수화하여 다득점자에게 공급
- 가점제 비율 조정권을 분양 승인권자인 시군구청장으로 하향 위임(현행 시․도지사)하여

  지역별 시장상황에 맞게 탄력적으로 적용



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주택시장 활황기 시 도입된 청약가점제가 사실상 제 구실을 못할 것으로,

기존 청약 통장 가입자들에게 청약기회가 대폭 확대





2. 주택구입자에 대한 지원 강화

- 연말까지 주택 구입시 양도세 한시 감면(조세특례제한법 개정, 국회 상임위 통과일로부터 연말까지

  한시 적용)
- 9억 이하 신규․미분양주택 및 1세대 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 보유한 85㎡․9억 이하

  기존주택을 구입하는 경우, 취득 후 5년간의 양도소득 세액 전액 면제(5년 이후 양도 시 취득일로부터

  5년간 발생한 양도소득금액은 과세대상에서 공제, 종전 보유주택 양도 시 신규 구입주택은 주택 수

  산정에서 제외)

 

 

3. 주택 거래 시 과도한 稅 부담 완화

- 부동산시장 과열 시 도입되었던 다주택자 양도세 중과(50~60%) 제도를 폐지하고

기본세율(6~38%)로 과세(소득세법 개정)
- 1년 내 주택 단기양도는 50%→40%로, 2년 내 단기양도는 40%→기본 세율(6~38%)로

과세(소득세법 개정)
- 법인의 부동산 양도소득에 대한 일반법인세 외 추가과세(30%) 제도를 폐지(법인세법 개정)

4. 준공공임대제도 도입으로 민간임대 시장 활성화

- 민간주택이면서도 임대료 인상 규제 등 공공성을 갖는 ‘準공공임대주택’을 신설하여 세제혜택 부여
- 의무 임대기간 준수, 임대료 인상률 제한 요건을 충족하는 경우 준공공임대주택으로 등록,

  세제감면 등 혜택 부여(임대주택법 개정)
- 85㎡이하 주택, 10년 의무임대, 최초임대료(시세 이하) 및 임대료 인상률 제한 등 의무 부여
- 준공공임대주택 등록, 임대료 기준(최초임대료 및 인상률) 충족여부 등은 기초 지자체에서 수행 발표일

  이후 신규 구입 주택에 한해 적용하고, 관리의 효율성을 위해 ‘주택임대 관리업자’에게 위탁 관리한

  경우로 한정
- 재산세를 공공임대주택 수준으로 감면하고, 양도세 장기보유 특별공제율 60% 적용(현재 다주택자

  최대 30%) 단, 규정위반으로 준공공임대주택 등록 말소 시 다주택자 장기 보유 특별공제율 적용,

  감면 받은 세액 반납

5. 시장 과열기에 도입된 과도한 규제 정비

- 분양가상한제는 시장상황에 따라 지정․해제할 수 있게 신축적으로 운영하는 방안 추진(주택법 개정)
- 그린벨트 등 중첩 규제로 국민불편이 과중한 지역을 중심으로 토지거래허가구역 해제

  (의견수렴 등을 거쳐 5월 중 중도위 심의 및 허가구역 공고)
- 대규모 투자를 수반하는 계획입지 개발사업에 대한 개발부담금 한시 감면
  (향후1년간 수도권50%, 이외 지역100%감면, 개발이익환수법 개정)
- 규제완화를 통한 주택정비사업 활성화(도시및주거환경정비법 개정)
- 노후 아파트 주거환경 개선, 주민생활 불편해소, 장수명화 유도 등을 위해 리모델링 규제 개선

  (주택법 개정)
- 15년 이상 경과된 아파트에 대해 안전성 확보가 가능한 범위 내에서 수직증축 리모델링을 허용하는 방안   강구
- 전문가 T/F를 구성하여 구체적 허용범위와 전문기관의 구조안전성 검토 및 건축심의 의무화 등 안전성 확   보방안을 마련할 계획
- 또한, 도시과밀 문제나 전ㆍ월세난이 없도록 지자체별로 리모델링 기본계획(가칭)을 수립한 후 중앙도시   계획위원회의 심의 및 국토부장관의 승인을 받아 시행





6. 하우스푸어 지원방안

- 금융권 자체적으로 연체우려․단기연체 주택담보대출에 대한 상환기간 연장, 장기분할상환 대출 전환 등

프리워크아웃 확대
- 채무조정 시 기존대출 취급시점의 대출한도를 계속 적용할 수 있도록 LTV규제에 대한 예외를 허용하는

등 제도개선 병행 추진
- 신용회복위원회의 주택담보대출 프리․개인워크아웃 활성화를 위해 신용회복제도의 수혜범위를

주택담보대출까지 확대
- 캠코가 旣 승인된 업무계획에 따라 자체재원을 활용하여 3개월 이상 연체된 부실 주택담보대출채권을

매입
- 매입한 채권에 대해 차주에게 채무조정 의사를 확인하여 차주가 동의할 경우 원금상환 유예,

장기분할상환 전환 등 채무조정 실시
- 차주가 채무조정에 동의하는 경우 다른 금융회사가 同 차주에 대해 보유한 3개월 이상 연체채권도

가능한 범위에서 최대한 매입

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- 원리금 상황이 어려운 차주를 위한 주택담보대출채권 매각제도시행
- 차주의 신청을 받아 주택금융공사가 은행으로부터 하우스푸어의 선 순위 주택담보대출채권을

  매입하고 채무조정을 실시
- 대출채권 매입 시 고정금리 형태로 전환하고 원금상환을 최장 10년간 유예하여 원리금 상환이 어려운

  정상차주의 연체를 방지
- 차주는 주택금융공사에 은행 대출금리 수준의 이자를 납입하되, 상환유예기간(최장 10년)이 종료되는

  시점부터 원금을 분할상환
- 주택금융공사는 매입한 채권을 기초로 MBS를 발행하여 자금조달
- 원금상환 중이거나 거치기간 종료가 임박한 미 연체 정상차주 중 거주주택, 소득 등이 일정요건*을

  충족하는 차주를 대상으로 시행 (예, 6억 원 이하․85㎡이하 1주택 보유자, 연 소득 5천만 원 이하,

  대출 금액 2억 원 이하 등)

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- 주택 소유자가 여건에 따라 주택(또는 주택지분 일부)을 리츠에 매각하고, 해당주택을 임차하여

  거주하는 방식도 시행한다.



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- 리츠의 수익성 확보를 위해 리츠가 취득하는 주택 또는 지분에 대해 종부세 감면, 취득세 면제,

  재산세 최저세율(0.1%) 부과
- 1세대 1주택 소유자가 임대주택 리츠에 아파트(전용 85㎡ 이하)를 매각하고, 이를 5년간 임차
- 리츠는 국민주택기금 출자 등으로 자금을 조달하여 아파트를 감정 평가액 이하 수준에서 역경매

  방식으로 매입
- 감정평가액 대비 매도자의 매각희망가격 비율이 낮은 순으로 매입해 5년간 주변 시세로 보증부

  월세 형태로 임대
- 임대기간이 끝나면 일반인에 분양하되 원소유자에게 다시 매입할 수 있도록 우선권*을 주고

  시장 여건에 따라 조기 매각 허용하고 재 매입 우선권은 임대 종료 후 처분 시의 감정 평가액으로 행사
- 원소유자가 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각하고, 미 매각된 주택은 LH가 매입

  (리츠 설립 시 확약)하여 임대주택으로 활용
- 소유자가 아파트(전용 85㎡ 이하) 지분의 일부를 리츠에 매각하고, 매각지분에 대해 사용료를

  납부하며 거주할 수 있는 옵션 부여
- 계약기간(5년) 후 매도자가 지분을 환매하여 소유권 회복을 가능하게 하고 계약기간 종료 후 매도자가

  지분을 재매입하지 않는 경우, 리츠가 매도자의 잔여지분을 시세(감정평가액)에 살 수 있는 권리 부여
- 리츠가 주택지분 전체를 확보한 경우, 일반 매각 또는 LH가 매입(리츠 설립 시 확약)하여

  임대주택으로 활용

7. 주택연금 사전가입제도 시행

- 주택연금 가입연령을 60세 → 50세로 낮추어 주택연금 일부를 일시금으로 받아 부채상환에 활용토록

  제도개선
- 사전가입 대상은 가입주택에 주택담보대출이 있는 50세 이상을 대상
- 일시인출한도 확대. 현행 연금총액의 50% → 100%까지 확대하고 일시인출한도를 전액 활용하지

  않은 경우 잔여한도는 60세부터 연금으로 지급

8. 렌트푸어 지원 방안

기존 박대통령 공약집에 담긴 내용이 그대로 반영되었으며 구조는 다음과 같다.



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[출처] 4.1 서민주거 안정을 위한 주택시장 정상화 종합 대책| 작성자 미래에셋생명

미래에셋생명 장수영FC

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